今天跟朋友聊起。确实是有感。觉得可以挑一个主题展开一下。就是办公楼的租户续租率。

办公楼续租率是不是越高越好？

多年以前，曾有位收购了超甲级明星项目的某资本高管发朋友圈“草莓视频破解版下载达到了续租率100%的惊人业绩”，我不知趣地在下面回复了一句“续租率不是越高越好吧？”。这其实是一个典型的行业误区。

另一个例子是，我特别反感那个BOMA给人培训“租户挽留策略”。租户挽留，英文我理解原文就是tenant retention，续租率英文是tenant retention rate。但是翻译成“挽留”，本身在中文语境里就不是一个中性词。挽留个鬼？做租户的舔狗？都挽留了还能幸福？同时，片面教租户挽留，不完整地去说整体租户组合策略，我比较愤青地说，这就是误人子弟。

中有所提及，今天再做些展开。如果作为一个资产管理指标的话，我觉得做到100% tenant retention rate应该要杀头。但多少是优秀，是需要结合当期市场和项目情况去做综合判断的。这本质上是Asset Plan/Business Plan的范畴。

办公租赁或者涵盖商业租赁的广义商业地产运营，本质上就是每年渐进地挖掘潜在价值，不断提升，不断预判并且因应市场变化，中详细写过。而实现价值最大化的过程，必然是持续优化租户组合。这个过程当中就是在于对于租户的持之以恒地淘汰和优化。

打比方，恒隆的商业，要做的是每年要去以某种主观+客观的形式判断品牌趋势。主观的形式在于管理者对于潮流和市场的把握，预判每家的运营趋势、设计风格未来几年里是否有潜在风险。或者去预判有哪些品牌有走红的趋势。而客观的例子比较典型的是营业额考核，以是否达到提成扣点作为某种考核基准。这篇里写过一二。当下市场上的例子可能就是南西恒隆踢走Prada，招进BBR。而小编前东家被动接受BBR退租，同时把Hugo Boss换成RL，公正来说就是一种被动疲态的表现。这种租户优化上的乏力或懈怠导致了中信泰富和梅陇镇的没落，而未来也会带来更多loser的案例。

而对于办公楼，其实也是一样。谈这个话题，固然有些饱汉不识饿汉饥。但只能说今天的饿汉都是在过去十几年的市场黄金岁月里懈怠的loser。

固然可喜可贺，这个世道，跌倒能爬起来的也是屈指可数。大量的项目血流成河，永久地在市场上消亡。但公允地从专业角度探讨，出租率跌到60%，意味着至少6-9个月之前就已经可以确认租户流失，且竭尽全力未能避免产生空置损失。这并不是一个值得如此大书特书的故事。同时，在这样6-9个月之前，应该2-3年前就可以判断自己楼里面哪些行业对于本项目的黏性在降低，或者业务基本面发生了变化。这样的租户，即使在某个timing仍旧续租，也只是勉强的幸福，迟早会搬走的。而有了这样的预判，项目管理者本身应做的，就是主动管理，找备胎、踢原配、做渣男……千万别客气。不然到时候哭的就是你。这种主动的租户替换、tenant-mix优化计划才是值得市场弘扬和倡导的专业真谛。

这样的故事又并不是特别高深。行业里懂得的人不会稀少。但为何实践者寥寥？可能又要提到更现实的底层问题，人和管理的问题。首先这些资产优化的周期可以看到，短则几年，长则十载。前人栽树，后人乘凉。在没有健康文化和氛围的企业里，如何实践？我如果不能给到当期回报，可能都活不过明年，我当然帮你搞点P2P/Coworking。Ownership，不知道怎么翻译（主人翁精神，有点土气）但这就是整个行业的底层运营逻辑，而能做到上下一心的企业真的寥寥无几。市场上的失败者都各有各的失败，而成功者似乎都在这点上拥有共性。今天市场上所有项目的失败都不应该由今天的管理者负责，但往往草莓视频破解版下载看得到的都是杀几个租赁祭旗。不能不说是行业的悲哀。

这行，真的不好做。

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