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楼盘解析
新政频出的上海楼市，二手房房价会跌吗？
先说结论：暂时看不到跌的趋势，个别版块还因二手房核价夯实了价格基础。
关于限购
公司买房限购 2018年7月3日起，企业购买商品住房必须同时满足设立年限已满5年、在本市累计缴纳税款金额已达100万人民币、职工人数10名及以上且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年等条件（已缴纳税款金额满500万元以上的企业除外）。 同时，企业购买的商品住房再次上市交易年限从“满3年”提高至“满5年”。 离婚买房限制 2021年1月21日晚，上海楼市调控新政出台，夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数。 法拍房限购 自2021年3月8日起，上海法拍房将纳入限购，购买法拍房需具备本市购房资格。 新房摇号资格限制 2021年5月27日起，在上海已取得产证，已网签备案，已取得新房入围获得认购资格等3种情况，在购买二手房查询名下套数中，均认定为购房套数。 二手房挂牌价格核验 2021年7月16日起上海在已实施的房源挂牌核验基础上，增加价格信息的核验，进一步规范二手房市场秩序。 赠与房屋限制 2021年7月24日起，通过赠与方式转让住房的，受赠人应符合国家和本市住房限购政策；该住房5年内仍记入赠与人拥有住房套数。
关于贷款利率
首套按揭贷款利率由4.65%调整为5%，
二套由5.25%调整为5.7%
关于二手房核价 上海市房管局明确，在上海市已实施房源挂牌核验的基础上，增加价格信息的核验。 上海市房地产交易管理部门将以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。
02 上海楼市的成交量
上海楼市二手房的成交量是深圳二手房成交量的10倍。
同样属于一线城市，同样都是高价位的房产。
上海二手房为什么能，成交量到底是多少？
相关数据显示，6月上海的二手房成交达2.79万套，环比涨9.65%。这已经是上海二手住宅成交量连续2个月反弹。2.79万套是什么概念？
众所周知，今年1月是上海楼市最火热的时候，二手房成交了4.4万套，这一成交量成为了2016年8月以来的最高成交量。
在1.22新政后，加上恰逢春节，二月成交量迅速回落到1.9万套。
3月成交量迅速回升至3.9万套，达到上半年二手房成交量的小高峰；4月因一部分购房者在3月底提前网签，上海办公楼出租网站了解到间接导致4月2.4万套的低迷成交量。5月2.5万套房源成交，6月成交2.79万套，月均3万套左右的成交量几乎就是上海的峰值水平了。
因此，从当前交易量上看，上海二手房价格还没有跌的可能。
03 源源不断的新人口
作为中国最好的城市，北京、上海向来是全中国落户门槛最高的两座城市。但是从2020年开始，上海已经大幅放宽落户标准。
松绑后的效果也十分显著：
2021年1-5月仅5个月人才落户的人数为12401人，已经接近是2020年全年的落户人数（13042）。
很多专家预测，2021年全年上海人才落户总数将达到4万人。这个数字将是过去5年上海人才落户的总数。
这部分新上海人的买房需求大，对房子的要求高，也有很强的购买力。
此外，除了人才引进落户，上海主要的落户渠道还有应届毕业生、海外留学生落户、居转户落户。
从2021年开始，上海的四所985大学本科毕业生，将拥有直接落户的资格。对于这个落户人数，将在今年的下半年逐渐释放。预计每年有超过3000 ~ 5000名985应届毕业生直接落户上海。
因此，上述落户政策叠加后，上海每年新增的落户人口数将大大提升，他们将成为市场中不可忽视的一个重要购买力群体。
然而新的落户家庭按照目前上海新房积分摇号制，他们的分数很难有竞争力，新房买不到，自然会流入到二手房存量市场。
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政策和现实是两回事。关于二手房指导价，自从深圳2月首吃螃蟹之后，杭州、成都、宁波、三亚、无锡等城市都已经纷纷响应。
价格核验导致的结果目前还只是高价房源下架，外网不展示，内网还是可以展示的。这就意味着，中介还是可以推荐给客户的。
价格核验最大的杀伤力，其实不在对房价的影响上，而是对贷款的影响，一旦银行按照核验价格进行放贷，那么将严重影响到购房者的贷款能力，比如首套3.5成可能变成了实际的首套5成，二套7成可能变成了实际的全款。
不禁感叹，在上海买个房子，真的是太难了。
面对限购、限贷，以及频繁出台的购房政策，要买房的你，心里有底吗？
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